INFORMAZIONI UTILI PRIMA DI ACQUISTARE O VENDERE IMMOBILE

PREMESSA

Chi si propone di acquistare un immobile, soprattutto se è prima casa, si trova ad affrontare mille dubbi e perplessità.Innanzi tutto il primo passo è avere le idee chiare sul tipo d'immobile da acquistare in base alle proprie esigenze. La metratura, la presenza di balconi, garage, giardino sono importanti, ma prima di tutto occorre considerare la zona che può offrire servizi indispensabili come asili, scuole, mezzi pubblici, palestre, negozi. Spesso chi cerca casa si affida al passaparola o va alla ricerca di cartelli affissi ai portoni. Questo per chi ha molto tempo a disposizione, ma la strada più efficace e rapida è quella di rivolgersi ad un'agenzia immobiliare.

L'ACQUISTO DAL COSTRUTTORE

Generalmente chi decide l'acquisto di una casa in costruzione punta ad un appartamento da modellare a propria misura fin dall'inizio. Però occorrono alcune verifiche supplementari sulla costruzione. Una volta sciolti i dubbi si può stendere per iscritto una proposta d'acquisto. In seguito si passa al compresso di vendita che può essere redatto anche da un notaio. Nel compromesso vanno indicate le opere da eseguire e i materiali da usare (capitolati), ma soprattutto va indicata la data di consegna dell'immobile con le relative condizioni di pagamento. Vanno segnalate inoltre tutte le variazioni di materiale extra capitolato che potrebbero comportare una differenza di costi.

L'ITER BUROCRATICO PROPOSTA D'ACQUISTO

Una volta trovato l'appartamento che fa al proprio caso si propone un'offerta economica al proprietario. La proposta va sottoscritta e può contenere un prezzo diverso da quello chiesto dal padrone di casa. E' consuetudine versare un piccolo anticipo come ulteriore conferma di quello che si propone e che vale come acconto sul prezzo dell'immobile se la compravendita andrà a buon fine. Nel caso in cui la controparte non accetti la proposta, tale importo verrà restituito. Se però chi rinuncia è l'acquirente, il denaro potrebbe non essere restituito. Di norma quest'acconto non dovrebbe mai superare il 10% del prezzo. La proposta deve contenere tutti i dati dell'immobile, l'importo versato come caparra e le dettagliate modalità di pagamento.Nel momento in cui scadono i termini di validità, la proposta perde valore e l'acquirente firmatario potrà ritenersi libero da ogni impegno sottoscritto e gli verrà rimborsata la cauzione. Un particolare di fondamentale importanza è l'assegno di depositare cauzionale che deve sempre essere intestato al proprietario e non all'agenzia che tratta l'affare, perché l'agenzia funziona solo da intermediaria.

CAPARRA CONFIRMATORIA (ART.1385 C.C.)

E' la somma di denaro che va versata all'atto del compresso. Se il contratto va a buon fine, la caparra deve essere restituita all'acquirente. Se, invece, chi ha versato la caparra risulta inadempiente, perde la caparra e il venditore recede dal contratto. Idem per il caso contrario, ossia se il venditore non ha rispettato i patti.

CAPARRA PENITENZIALE (ART.1386 C.C.)

Più rigida della confirmatoria secondo il Codice civile in caso d'annullamento del contratto viene persa da chi è inadempiente, anzi, in alcuni casi chi non fa fronte agli impegni presi deve restituire il doppio della somma versata.

COMPROMESSO

Viene chiamato anche preliminare di compravendita ed è il passo successivo alla proposta d'acquisto. Chi si affida al fai da te di solito parte da questo contratto preliminare di compravendita, ma è proprio da qui che si possono commettere errori causati dall'inesperienza. Per questa ragione le associazioni dei consumatori raccomandano i privati di farsi seguire o da un tecnico esperto come ad esempio l'agente immobiliare iscritto al ruolo o direttamente dal notaio che seguirà il rogito finale. Se l'acquisto è in un condominio è bene far inserire nelle clausole la richiesta di visionare il regolamento del condominio e il bilancio preventivo e consutivo delle spese condominiali.

ROGITO

Questo è l'atto finale che viene steso da un notaio. La scelta del notaio di regola viene fatta dall'acquirente (proprio perché i rischi maggiori in teoria li corre chi acquista). E' compito del notaio, prima di redigere il testo della compravendita, effettuare gli accertamenti necessari come ad esempio eventuali ipoteche. Nel caso di un immobile ipotecato, il compratore deve esigere la cancellazione dell'ipoteca prima della stesura del rogito. La tariffa richiesta da un notaio dipende dalla città e dal valore dell'immobile. Visto che è l'ultima fase della compravendita nel rogito andranno indicati, oltre a tutti i dati catastali e il prezzo, anche se l'immobile è prima casa per poter usufruire degli sconti fiscali.

VALUTAZIONE IMMOBILE

Chi decide di vendere la propria casa si pone come primo interrogativo l'effettivo valore dell'immobile. Per stabilirlo si tiene conto dell'ubicazione, dei servizi che l'appartamento ha in dotazione (portineria, giardino, garage comune, ecc.), delle finiture dell'edificio e di quelle interne all'abitazione. Si considera anche l'esposizione, la luminosità, l'ampiezza delle finestre, il videocitofono, il riscaldamento autonomo e anche la veduta che offre l'appartamento. Se l'appartamento si affaccia su una piazza di particolare valore architettonico il prezzo può lievitare anche del 30%. Inoltre va considerata l'età dell'edificio. Il valore dipenderà anche dalla disponibilità del bene, se è occupato o se sarà liberato al rogito. Mediamente si calcola che un appartamento occupato vale dal 10 al 30% in meno rispetto ad uno libero. L'agente immobiliare è in grado di fare una valutazione dell'immobile per stabilirne il prezzo.Si consiglia di non lasciarsi incantare da una sopravalutazione del bene. Ciò comporta solo un ulteriore allungamento dei tempi di vendita.

LA SUPERFICIE

E' consuetudine indicare la superficie commerciale dell'appartamento. Si calcola tenendo conto della superficie lorda dell'appartamento, quindi il 100% dei muri perimetrali non confinanti con altre unità immobiliari (muri interni) e il 50% della superficie occupata dai muri confinanti con altre proprietà immobiliari. Tutti i locali accessori come la cantina, la soffitta, ecc. vanno conteggiati a forfait nel prezzo di vendita. Il box è calcolato a parte.

L'ITER BUROCRATICO PROPOSTA D'ACQUISTO

Una volta trovato l'acquirente si procede con l'accettazione o meno della proposta d'acquisto. La proposta va sottoscritta e può contenere un prezzo diverso da quello chiesto dal padrone di casa. E' consuetudine che il compratore versi un piccolo anticipo come ulteriore conferma di quello che propone e che vale come acconto sul prezzo dell'immobile se la compravendita andrà a buon fine. Nel caso in cui la controparte non accetti la proposta, tale importo va restituito. Di norma quest'importo non dovrebbe superare il 10% del prezzo. La proposta deve contenere tutti i dati dell'immobile, l'importo versato come caparra e le dettagliate modalità di pagamento.Nel momento in cui scadono i termini di validità, la proposta perde valore e l'acquirente firmatario potrà ritenersi libero da ogni impegno sottoscritto e gli sarà rimborsata la cauzione. Un particolare di fondamentale importanza è l'assegno di deposito cauzionale che deve essere sempre intestato al proprietario e non all'agenzia che tratta l'affare, perché l'agenzia funziona solo da intermediaria.CAPARRA CONFIRMATORIA (ART.1385 C.C.)E' la somma di denaro che va versata all'atto del compresso. Se il contratto va a buon fine, la caparra deve essere restituita all'acquirente. Se, invece, chi ha versato la caparra risulta inadempiente, perde la caparra e il venditore recede dal contratto. Idem per il caso contrario, ossia se il venditore non ha rispettato i patti.

CAPARRA PENITENZIALE (ART.1386 C.C.)

Più rigida della confirmatoria secondo il Codice civile in caso d'annullamento del contratto viene persa da chi è inadempiente, anzi, in alcuni casi chi non fa fronte agli impegni presi deve restituire il doppio della somma versata.COMPROMESSOViene chiamato anche preliminare di compravendita ed è il passo successivo alla proposta d'acquisto. Chi si affida al fai da te di solito parte da questo contratto preliminare di compravendita, ma è proprio da qui che si possono commettere errori causati dall'inesperienza. Per questa ragione le associazioni dei consumatori raccomandano i privati di farsi seguire o da un tecnico esperto come ad esempio l'agente immobiliare iscritto al ruolo o direttamente dal notaio che seguirà il rogito finale. Se l'acquisto è in un condominio è bene far inserire nelle clausole la richiesta di visionare il regolamento del condominio e il bilancio preventivo e consutivo delle spese condominiali.

ROGITO

Questo è l'atto finale che viene steso da un notaio. La scelta del notaio di regola viene fatta dall'acquirente (proprio perché i rischi maggiori in teoria li corre chi acquista). E' compito del notaio, prima di redigere il testo della compravendita, effettuare gli accertamenti necessari come ad esempio eventuali ipoteche. Nel caso di un immobile ipotecato, il compratore deve esigere la cancellazione dell'ipoteca prima della stesura del rogito. La tariffa richiesta da un notaio dipende dalla città e dal valore dell'immobile. Visto che è l'ultima fase della compravendita nel rogito andranno indicati, oltre a tutti i dati catastali e il prezzo, anche se l'immobile è prima casa per poter usufruire degli sconti fiscali.

LA DENUNCIA ALLA PUBBLICA SICUREZZA

Dal 1978 è obbligatorio, per chiunque ceda la proprietà, comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza le generalità di chi occupa l'immobile entro 48 ore dalla consegna. Dal 1998 la norma (sostanzialmente identica) indica obbligatoria la dichiarazione anche per cittadini stranieri intesi come non appartenenti all'Unione europea.